Hoe vaak mag mijn verhuurder de huur verhogen?
En andere vragen aan onze advocaat huurrecht in Heerenveen
Huurt u al jaren een woning maar wil de verhuurder nu ineens de huurovereenkomst beëindigen? Of heeft u als verhuurder te maken met een lastige huurder die overlast veroorzaakt? Of gaat u bijvoorbeeld een bedrijfspand verhuren en wilt u daar een goede huurovereenkomst voor laten opmaken? Op verschillende manieren houden wij ons bezig met het huurrecht.
Waar is het huurrecht geregeld?
De mogelijkheden van het sluiten van een huurovereenkomst en de mogelijke gevolgen daarvan worden geregeld binnen het huurrecht. In het Burgerlijk Wetboek bestaat daar zelfs een apart hoofdstuk voor. Een huurovereenkomst is niet gebonden aan een vormvereiste, zodat een mondelinge (huur)overeenkomst ook al rechtsgevolg heeft.
Afspraken maken over de huurovereenkomst
In het wetboek staan algemene regels die voor iedere huurovereenkomst gelden. In het algemeen zijn deze regels zogenaamd van regelend recht: partijen mogen er in hun overeenkomst van afwijken. Wanneer de ene partij (de verhuurder) een overeenkomst sluit met een andere partij (de huurder) om bijvoorbeeld een woning, zaak of gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie is sprake van een huurovereenkomst. De tegenprestatie is meestal de maandelijkse betaling van een geldbedrag, maar dat hoeft niet. Zo kan een afspraak dat de huurder bepaald onderhoud aan het gehuurde zal verrichten ook worden aangemerkt als ‘een tegenprestatie’.
Soorten huurrecht: roerende of onroerende zaken
Voor het huurrecht is het van belang of het roerende of onroerende zaken betreft. Bij roerende zaken kunt u denken aan de huur van een auto of machine. Onroerende zaken zijn bijvoorbeeld woningen, (bedrijfs)gebouwen of een stuk grond. Als er sprake is van huur van onroerende zaken wordt er weer een onderscheid gemaakt tussen gebouwde onroerende zaken en ongebouwde onroerende zaken. Bij deze laatste categorie kunt u denken aan een stuk terrein dat bijvoorbeeld gebruikt wordt als parkeerterrein of een grasveld dat wordt gebruikt als sportveld of om koeien op te laten grazen.
Huurrecht voor woonruimte, winkelruimte en kantoorruimte
Het huurrecht voor onroerend goed wordt verdeeld in drie categorieën. Elk van deze categorieën kennen ieder hun eigen (dwingendrechtelijke) huurbeschermingsregels. Het gaat om de categorie voor woonruimte (artikel 7:232 e.v. BW), de categorie voor bedrijfsruimte in de zin van winkelruimte (artikel 7:290 e.v. BW) en de categorie voor bedrijfsruimte in de zin van kantoorruimte (artikel 7:230a BW).
Huurrecht voor particulieren
Particulieren worden voor het huren van woonruimte vergaand beschermd. De bepalingen in het huurrecht voor particulieren zijn veelal van dwingend recht. Dit betekent dat verhuurder en huurder niet mogen afwijken van de wettelijke regels. Partijen mogen dus geen andere afspraken maken in de huurovereenkomst. Bij de huur van woonruimte wordt er onderscheid gemaakt tussen geliberaliseerde woningen (sociale sector woningen) en niet-geliberaliseerde woningen (vrije sectorwoningen). Het maakt overigens niet uit of de woning door een particulier, een woningstichting of een commerciële partij wordt verhuurd.
Problemen bij de beëindiging van de huurovereenkomst
In de praktijk ontstaan de meeste problemen bij de beëindiging van de huurovereenkomst. Een huurder heeft vrijwel altijd huurbescherming, ook als het een huurovereenkomst voor bepaalde tijd betreft. Als de huurder het niet eens is met de beëindiging van het contract, dan dient de verhuurder een procedure te starten bij de kantonrechter om de huurovereenkomst te beëindigen. Er kan alleen beëindigd worden op de gronden die in de wet staan opgenomen. Denk dan bijvoorbeeld aan wanbetaling of het veroorzaken van overlast. Deze beëindigingsgronden vallen allebei onder de beëindigingsgrond ‘zich niet als een goed huurder’ gedragen.
Huurrecht voor ondernemers: middenstandsbedrijfsruimte
Ook het (ver)huren van bedrijfsruimte is geregeld in de wet. Bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW betreft de zogenaamde middenstandsbedrijfsruimte: winkels, supermarkten, horeca. Hier gaat het dus om bedrijfsruimte met een voor het publiek toegankelijk lokaal. In de wet is deze categorie ook goed geregeld. Afwijken van deze wettelijke bepalingen kan nauwelijks, behalve als het in het voordeel van de huurder is of als de rechter van tevoren toestemming heeft gegeven voor deze afwijking.
Huurrecht voor ondernemers: overige bedrijfsruimte
Overige bedrijfsruimte is veel vrijblijvender geregeld. Onder deze categorie vallen o.a. kantoren, garageboxen, fabrieken, sporthallen, maar ook sommige bedrijfsruimtes die niet onder de hiervoor genoemde artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte vallen. De wet is hier minder ‘streng’. Voor deze bedrijfsruimtes geldt dat er veel meer tussen partijen geregeld en afgesproken kan worden in de huurovereenkomst. Omdat deze bedrijfsruimte is geregeld in artikel 230a van boek 7 van het BW, wordt deze bedrijfsruimte meestal 230a BW-bedrijfsruimte of overige bedrijfsruimte genoemd.
Heeft u een probleem met een huurder of verhuurder?
Of dreigt dat probleem te ontstaan? Of wilt u bijvoorbeeld een huurovereenkomst (laten) opstellen of laten beoordelen? Neem dan gerust contact op met één van onze advocaten huurrecht. Dat geldt voor zowel particulieren als ondernemers. Wij helpen u graag.
Gerelateerd aan dit onderwerp:
Vindt u dit een waardevol artikel, deel dit dan met anderen!
